Starters tussen 18 en 35 betalen in 2026 geen overdrachtsbelasting tot een koopprijs van €555.000. Kopers ouder dan 35 die de woning zelf bewonen betalen 2 procent, en bij verhuur of zakelijke aankopen geldt 8 procent. Deze gids legt stap voor stap uit wie in aanmerking komt, welke documenten de notaris nodig heeft en welke kosten je praktisch kunt verwachten.

Quick-reference: belangrijkste cijfers 2026

Bekijk dit als je snel wilt weten wat het kost.

  • Starters (18-35 jaar): 0% overdrachtsbelasting tot maximaal €555.000 koopprijs (leveringsdatum in 2026).
  • Koper van 35 jaar of ouder die de woning zelf als hoofdverblijf gebruikt: 2% overdrachtsbelasting.
  • Niet zelf bewonen (tweede woning, verhuur, vakantiewoning of aankoop via vaak een rechtspersoon): 8% overdrachtsbelasting.
  • NHG-grenzen 2026: maximale hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie is €470.000 voor standaard aankopen; tot €498.200 wanneer er direct energiemaatregelen worden meegenomen. Eenmalige NHG-premie in 2026: 0,4% van het hypotheekbedrag.
  • Belastbare grondslag: koopprijs of marktwaarde bij twijfel/transacties tussen gelieerde partijen.
  • Notaris regelt doorgaans de aangifte en betaling; de aangifte overdrachtsbelasting moet meestal binnen 30 dagen na levering bij de Belastingdienst worden ingediend en betaald door de notaris.

Waarvoor geldt overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een belasting op de verkrijging van onroerend goed. In de praktijk betekent dat: bij de levering van een bestaande woning of bedrijfspand wordt overdrachtsbelasting geheven over de koopprijs of marktwaarde. Voor nieuwbouwwoningen en bouwgrond speelt vaak btw in plaats van overdrachtsbelasting, dat hangt af van fiscale kwalificatie.

Enkele concrete punten:

  • Nieuwbouw: veel verkopers kiezen voor btw (21%) bij nieuwbouwleveringen. Als btw van toepassing is, geldt geen overdrachtsbelasting over de levering van de nieuwbouwwoning. Voor bouwgrond geldt vaak overdrachtsbelasting wanneer de grond wordt geleverd zonder dat de leverende partij btw rekent.
  • Sloop en herbouw: bij volledige sloop en nieuwbouw kan btw van toepassing zijn; bij behoud van de constructie of gedeeltelijke renovatie blijft overdrachtsbelasting meestal gelden.
  • Zakelijke verkrijgingen: bij aankoop via een BV of andersoortige rechtspersoon geldt vaak het hoge tarief (8%).

Voorwaarden en wie komt in aanmerking

Belangrijke voorwaarden voor 2026:

  • Startersvrijstelling: koper is tussen 18 en 35 op datum van de notariële levering; koopprijs maximaal €555.000; koper verklaart dat hij/zij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. De vrijstelling kan slechts één keer per natuurlijk persoon worden toegepast, let op: dit geldt per koper.
  • Kopers ouder dan 35 jaar die de woning zelf bewonen: 2% tarief over de koopprijs.
  • Verhuur, tweede woning of zakelijke aankoop: 8% tarief. Ook bij aankoop via een rechtspersoon zonder persoonlijke bewoning wordt doorgaans 8% geheven.
  • Meerkopers: de vrijstelling wordt getoetst per persoon. Als twee personen kopen en één is starter, de ander niet, dan kan de starter voor zijn aandeel vrijstelling krijgen; de overige aandeelhouders betalen naar hun eigen situatie.

Formulieren en verklaringen zijn beschikbaar via de Belastingdienst. De notaris vraagt deze informatie tijdens de overdracht en voegt de benodigde verklaringen toe aan de aangifte. Officiële sites: https://www.belastingdienst.nl, https://www.rijksoverheid.nl, https://www.kadaster.nl en https://www.notaris.nl.

Stap-voor-stap: aankoop en overdrachtsbelasting

  1. Onderteken de koopovereenkomst. De koopprijs staat erin; de leveringsdatum (datum transport) wordt vastgelegd. Dit is de datum waarop de overdrachtsbelasting uiteindelijk wordt berekend.
  2. Check voorbehouden en financiering. Vraag hypotheekofferte aan en controleer of NHG mogelijk is (limiet 2026: €470.000 of €498.200 met energiemaatregelen). NHG heeft een premie van 0,4% bij afsluiten in 2026.
  3. Bespreek belastingstatus met notaris. Meld je leeftijd en woonplannen; de notaris controleert of je starter bent en welke documenten nodig zijn (verklaring hoofdverblijf, ID, inschrijving BRP).
  4. Notaris berekent de aangifte overdrachtsbelasting. De notaris vult de 'aangifte inzake overdrachtsbelasting' in en voegt de verklaring voor eventuele vrijstellingen toe. De aangifte moet meestal binnen 30 dagen na leveringsdatum bij de Belastingdienst zijn ingediend en betaald.
  5. Betaling door de notaris. In de praktijk betaalt de notaris de overdrachtsbelasting uit eigen middelen en verrekent dit met de koper in de eindafrekening op de leveringsdatum. De koper ziet dit als onderdeel van de kosten bij notarisnota.
  6. Belastingaanslag en bewijs. Na verwerking stuurt de Belastingdienst een aangiftebevestiging of aanslag. Bewaar dit als bewijs; je hebt het soms nodig bij de hypotheekverstrekker of voor fiscale administratie.
  7. Speciale situaties. Als de grondslag discussie oproept (bijvoorbeeld aankoop onder marktwaarde tussen bekenden), kan de Belastingdienst marktwaarde als grondslag nemen. Bij nalatigheid of onjuiste verklaringen kunnen naheffingen volgen.
  • Starter (24 jaar) koopt woning €350.000: overdrachtsbelasting 0% → belasting €0.
  • Koper 39 jaar koopt woning €350.000 en woont erin: 2% → belasting €7.000.
  • Investeerder koopt tweede huis €350.000 voor verhuur: 8% → belasting €28.000.
  • Vraag vroeg aan de notaris of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling, dat voorkomt verrassingen bij de eindafrekening.
  • Overweeg NHG als je binnen de grens valt. De extra zekerheid en de relatief lage premie (0,4% in 2026) kunnen lagere rentetarieven opleveren en financiële bescherming geven bij verlies van inkomen.
  • Let op aankoop via een BV: aankoop via een rechtspersoon is vaak duurder fiscaal (8%). Als je privé koopt en zelf wilt bewonen, koop dan niet onnodig via een BV.
  • Controleer of het gaat om nieuwbouw (21% btw mogelijk) of bestaand vastgoed (overdrachtsbelasting). Dat kan duizenden euro's schelen.
  • Plan de leveringsdatum bewust: de vrijstelling voor starters geldt op de leveringsdatum, timing kan bepalend zijn als je rond je 35e verjaardag zit.
  • Denk niet: "we regelen het later". Onjuiste of ontbrekende verklaringen bij de notaris kunnen leiden tot naheffingen door de Belastingdienst.
  • Vertrouw niet blind op mondelinge toezeggingen van makelaars. Laat alles vastleggen in de koopakte en bij de notaris.
  • Verwar NHG niet met overdrachtsbelastingvrijstelling, het zijn totaal verschillende regelingen met eigen voorwaarden en kosten.
  • Vergeet niet de impact van delen van eigendom: bij 50/50-eigendom beoordeelt de Belastingdienst de status per persoon; onjuiste verdelingen kunnen leiden tot onverwachte belastingaanslagen.

Praktisch: houd altijd kopieën van de koopakte, identiteitsbewijzen, verklaring hoofdverblijf en de notariële eindafrekening. Bij twijfel: vraag expliciet naar de aangifte en toezending van de bevestiging door de Belastingdienst. Voor officiële informatie en formulieren ga naar https://www.belastingdienst.nl en raadpleeg de notaris of fiscaal adviseur bij complexe vraagstukken.

Related Articles

Kort samengevat: starters kunnen onder voorwaarden vrijstelling krijgen, bewoners betalen meestal 2 procent en niet-bewoners of zakelijke kopers 8 procent. Vraag de notaris of hij de aangifte overdrachtsbelasting binnen 30 dagen na levering indient en of de betaling op de eindafrekening is verwerkt. Bewaar de aangiftebevestiging of aanslag van de Belastingdienst als bewijs en raadpleeg de Belastingdienst, NHG of je notaris voor de actuele grenzen en uitzonderingen.

Dit artikel is gemaakt met behulp van AI.