De Nederlandsche Bank luidt de alarmbel over hypotheekschulden. De kans op hogere rentes en zwaardere lasten groeit.

Waarschuwing van DNB

De Nederlandsche Bank (DNB) zegt dat er duidelijke risico's zitten in de opbouw van hypotheekschulden sinds de versoepeling van leennormen. In een achtergrondanalyse merkt DNB op dat huishoudens in Nederland nog altijd grote hypotheeksaldi hebben in vergelijking met andere landen. Tegelijk lossen veel huiseigenaren weinig af, wat hun kwetsbaarheid bij stijgende rentes vergroot.

DNB waarschuwt dat hogere schulden de risico's voor gezinnen vergroten en ook het banksysteem kwetsbaarder maken.

DNB wijst erop dat de maximale Loan-to-Value (LTV) sinds 2013 in stappen is verlaagd van 106% naar 100%, en dat dit heeft geholpen om het aantal woningen dat 'onder water' staat te beperken. Lagere LTV‑limieten hebben er niet voor gezorgd dat de totale schuldniveaus sterk daalden; die zijn relatief hoog gebleven. Dat komt doordat woningswaarden zijn gestegen en doordat veel huishoudens niet structureel aflossen.

In het dossier pleit DNB samen met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voor een bredere aanpak van de woningmarkt. Het advies omvat beleidswijzigingen buiten enkel bankregels: fiscale maatregelen en meer woningaanbod moeten de schuldgroei tegengaan en het systeem minder kwetsbaar maken.

Wat veranderde er bij leenregels

Sinds 2013 gelden strengere leennormen maar die regels zijn geleidelijk versoepeld in enkele belangrijke punten. Banken mogen bij tweeverdieners het inkomen van de partner zwaarder meewegen. Dat verhoogde in de praktijk de maximaal haalbare lening voor veel huishoudens zonder dat hun individuele risico direct daalt.

Door die rek in de normen kunnen mensen met hetzelfde salaris nu vaak meer lenen dan tien jaar geleden.

De combinatie van lage marktrente en soepeler toepassing van sommige criteria maakte huizenfinanciering goedkoper en toegankelijker. Dat trok kopers die anders niet de stap hadden genomen en duwde prijzen verder omhoog. DNB benadrukt dat die ontwikkeling de systeemrisico's verhoogt zolang het aflossingsgedrag niet verandert.

Dat is een probleem voor starters en voor banken als de rente structureel omhooggaat.

Praktijk: kopers trekken maximale hypotheek

Belangenvereniging Vereniging Eigen Huis signaleert hetzelfde beeld in de praktijk. Hans André de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis, zegt dat veel kopers het maximale uit hun hypotheek halen omdat huren en prijzen hen daartoe dwingen. Die druk om 'nu te kopen' treedt vooral op wanneer de markt snel beweegt en de verwachting bestaat dat prijzen blijven stijgen.

Mastheads

Volgens de vereniging gaat dit ten koste van financiële buffers bij huishoudens. Als persoonlijke omstandigheden veranderen — denk aan werkverlies, scheiding of onverwachte zorgkosten — dan valt het voor nieuwe huiseigenaren soms zwaar om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen.

Rente-opslagen en risico's bij geldverstrekkers

Banken compenseren hogere kredietrisico's vaak met een risico-opslag bovenop de basisrente.

Bij sommige aanbieders, zoals NIBC, hangt de risico-opslag samen met de LTV en met het al dan niet hebben van NHG. Als de LTV verbetert, kan de opslag dalen.

In de praktijk kunnen huiseigenaren die extra aflossen of hun woning opnieuw laten taxeren vaak meteen lagere maandlasten krijgen, omdat hun risico-opslag kan dalen. Daalt de woningwaarde of stijgt de LTV, dan kan de risico-opslag juist omhoog gaan.

Marktontwikkelingen en woningwaarde zetten zo een directe rem of druk op de effectieve rente die een huishouden betaalt. DNB waarschuwt dat die dynamiek huishoudens harder kan raken als de marktrente stijgt en huizenprijzen bewegen.

Voor banken betekent meer schuld en minder aflossing ook dat kredietboekhoudingen langer blootstaan aan marktschokken.

Beleidsopties en gevolgen voor starters

DNB en AFM stellen dat strengere leennormen risico's verminderen, maar dat starters daardoor moeilijker toegang krijgen tot koopwoningen. In het document staat dat een LTV-limiet onder 100% op termijn verstandig kan zijn, mits de verhuursector groot genoeg is om starters op te vangen.

De voorgestelde mix omvat het afbouwen van fiscale voordelen voor koopwoningen en het vergroten van het woningaanbod. Dat moet de prijsopdrijvende werking van fiscale prikkels wegnemen en de afhankelijkheid van hoge leennormen verminderen.

Als die maatregelen doorgevoerd worden, verwacht DNB dat de schuldopbouw bij huishoudens langzamer gaat. Voor commerciële banken kan dit betekenen dat de kredietportefeuille minder risicovol wordt, maar ook dat de vraag naar nieuwe hypotheken krimpt en inkomen uit rente en kosten afneemt.

Voor starters zou een minder toegankelijke koopmarkt op korte termijn lastiger zijn — maar op langere termijn kan het tot stabielere prijzen en eerlijkere toegang leiden, schrijft DNB.

Wat kunnen huiseigenaren zelf doen?

Huiseigenaren die zich willen beschermen tegen hogere lasten hebben twee directe opties: meer aflossen of zorgen voor een betere waardering van de woning. Lenders zoals NIBC verlagen risico-opslagen automatisch wanneer de LTV verbetert door extra aflossingen of een recente taxatie of WOZ‑herwaardering.

Dat vereist wel financiële ruimte en discipline. Niet iedereen kan boetevrij extra aflossen, en taxaties kosten tijd en geld. Maar wie de mogelijkheid heeft kan zo maandlasten verlagen en het risico op een hogere effectieve rente verminderen.

Banken en toezichthouders zullen de mix van beleidsinstrumenten blijven volgen. DNB benadrukt dat zonder structurele aanpassingen aan het systeem de kwetsbaarheid van huishoudens en financiële instellingen omhooggaat als rentes stijgen.

Voorlopig blijven marktrente, woningaanbod en beleidskeuzes de belangrijkste factoren voor de toekomstige risico's op de woningmarkt.id de drie factoren die bepalen hoe scherp de pijn voelt bij huiseigenaren.

Related Articles

DNB en AFM adviseren onder meer het afbouwen van fiscale voordelen voor koopwoningen en het vergroten van het woningaanbod.

Dit artikel is gemaakt met behulp van AI.