De uitpondgolf houdt aan, maar de piek lijkt achter ons te liggen. Het Kadaster registreerde ruim 13.000 voormalige huurwoningen in de eerste vier maanden van 2025 en bijna 16.400 verkopen in het tweede kwartaal, waarmee de uitpondgolf uit 2024 doorliep. De verkoop betrof vooral betaalbare huur en middenhuur; NVM en Metro melden dat een groot deel van de woningen naar starters ging. Marktpartijen en makelaars verwachten dat de dynamiek blijft doorwerken, maar signalen wijzen erop dat de hoogtepunt in het eerste kwartaal al voorbij kan zijn.
De verkoopgolf lijkt tegelijk door te zetten en iets af te vlakken: het totale aantal uitgeponde woningen bleef hoog, maar marktberichten zien in het eerste kwartaal al een lichte terugval ten opzichte van het dieptepunt in eind 2024.
Wat de cijfers zeggen
Het Kadaster registreerde ruim 13.000 voormalige huurwoningen in de eerste vier maanden van 2025 en bijna 16.400 in het tweede kwartaal van dat jaar. Daarmee zette de uitpondgolf die in 2024 begon door. Voor 2024 concludeerde het Kadaster, na aanpassing van de telmethode zodat ook kleine verhuurders meetellen, dat er ruim 37.000 huurwoningen waren uitgepond. Het vierde kwartaal van 2024 bevatte de piek met circa 12.100 verkochte voormalige huurwoningen, een volume dat volgens NVM-cijfers neerkwam op ongeveer één op de vijf verkochte woningen in die periode.
De eigendomsverdeling toont tegelijk twee kanten: in april 2025 waren beleggers nog steeds eigenaar van ongeveer 9,2 procent van alle woningen, ongeveer 764.700 woningen, een niveau dat slechts 0,1 procentpunt onder dat van een jaar eerder lag. Dat suggereert dat institutionele partijen deels de verkochte voorraad hebben geabsorbeerd. RTL meldde dat pensioenfondsen en andere grote beleggers hun woningbezit konden uitbreiden, waardoor de totale beleggersvoorraad nagenoeg gelijk bleef ondanks massale verkopen door particuliere verhuurders.
De prijsverschillen en locatiebepalingen leiden tot duidelijke winnaars en verliezers. Marktberichten en makelaarsplatforms registreerden een sterke instroom van voormalige huurwoningen op de koopmarkt. RTL en Metro melden dat ongeveer tweederde van die woningen naar starters ging, waarmee jonge kopers aanzienlijk profiteerden van het aanbod.
Tegelijkertijd is de schade voor huurders en kwetsbare groepen serieus. De verkoop van goedkope huurwoningen en de afname van het middenhuuraanbod schaadt studenten, flexwerkers en mensen die geen hypotheek kunnen krijgen. In universiteitssteden was de krimp zichtbaar: in enkele gemeenten verdwenen in vier maanden tijd circa 1.900 huurwoningen naar de koopmarkt. Particuliere beleggers kochten in die gemeenten beduidend minder terug dan zij verkochten.
De aard van de verkopers verschilt ook. Veel verkochte woningen waren relatief recent aangekochte panden, tussen 2015 en 2020, toen rente laag was en fiscale omstandigheden gunstiger. Volgens Kadastergegevens stappen die investeerders nu sneller uit dan traditionele langetermijnverhuurders, die over het algemeen minder uitstroom vertonen.
Meerdere factoren duwen particuliere verhuurders richting verkoop. Veranderingen in de fiscale behandeling van tweede woningen in box 3, de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 met strengere huurbegrenzingen voor woningen met bepaalde woningwaarderingspunten, het afschaffen van tijdelijke huurcontracten en stijgende onderhouds- en financieringskosten maken het rendement voor veel verhuurders ongunstiger. Die context verklaart deels waarom de uitpondgolf zo breed is.
Makelaarsorganisatie NVM en onafhankelijk marktonderzoek signaleerden bovendien dat veel tijdelijke huurcontracten nog lopen tot 1 juli 2026. NVM-onderzoek onder makelaars wees dan ook op de verwachting dat het hoge niveau van uitponden zal doorzetten en dat de periode tot die datum extra verkopen kan genereren, naarmate contracten aflopen.
Het Kadaster waarschuwde voor een dreigende "marktuitputting": beleidswijzigingen drijven investeerders weg zonder dat er evenveel vervangend huuraanbod ontstaat, vooral in het middensegment. Die waarschuwing onderstreept dat het vervangen van particuliere huurvoorraad niet automatisch leidt tot breed beschikbaar huuraanbod voor kwetsbare groepen.
De combinatie van veel particuliere verkopen en gerichte aankopen door institutionele beleggers verandert ook het eigendomskarakter van de huurvoorraad. Waar vroeger veel woningen in handen waren van kleine particuliere verhuurders, verschuift een deel van het bezit naar grotere, professionele partijen die anders managen en andere rendementseisen hebben.
Voor kopers en beleidsmakers blijft de cruciale vraag welke aanbieders de lege plekken in het huursegment gaan vullen, en onder welke condities. Vastgoedplatforms, makelaars en lokale gemeenten rapporteren al knelpunten waar betaalbare en middenhuur dreigen te verdwijnen.
Mijn inschatting is dat de marktstructuur op middellange termijn verandert: het volume aan verkochte huurwoningen blijft hoog, maar de samenstelling van de verhuurmarkt verandert richting meer institutioneel bezit, met alle gevolgen voor prijsvorming en beschikbaarheid.
Related Articles
- Coalitie: geen structureel contact met Markuszower
- Lidl verkoopt thuisaccu 2,24 kWh voor 299 euro
- Twee derde ondernemers kampen met personeelstekort
Belangrijke datum: 1 juli 2026. Veel tijdelijke huurcontracten lopen dan af en NVM waarschuwt dat dat tot extra uitpondingen kan leiden.
Dit artikel is gemaakt met behulp van AI.
