Snel overzicht - Ingang nieuw stelsel: 1 januari 2028 - Wat wordt belast: werkelijk rendement (rente, dividend, huur) + vermogensaanwas bij verkoop - Vastgoedbijtelling (niet verhuurd): 3,35% van de WOZ‑waarde

Wat verandert er in box 3 per 1 januari 2028?

Het kabinet verandert box 3: in plaats van fictieve rendementen wordt straks belasting geheven over het werkelijke rendement en de echte waardestijgingen. Kort gezegd: jaarlijks wordt belast wat er daadwerkelijk binnenkomt (rente, dividend, huur) en de waardestijging wordt meestal afgewikkeld bij verkoop als vermogensaanwas. De voorgenomen ingangsdatum is 1 januari 2028; dat betekent dat aangiften over 2028 vanaf 2029 volgens het nieuwe stelsel verwerkt worden.

Voor onroerend goed gelden aparte regels. Niet‑verhuurde woningen krijgen een forfaitaire bijtelling: in het voorstel is dat 3,35% van de WOZ‑waarde. Verhuurde woningen leveren jaarlijks belastbare huurinkomsten op. Waardestijgingen van vastgoed worden in veel gevallen pas bij verkoop afgerond als vermogensaanwas. Die scheiding beïnvloedt timing van belastingheffing en kan cashflowproblemen veroorzaken als je veel waarde hebt maar weinig inkomen.

De administratie moet straks duidelijk onderscheid maken tussen inkomsten die al zijn gerealiseerd en waardestijgingen die nog niet zijn verkocht. Ook worden verkoop- en aankoopdata belangrijker om te bepalen wanneer je belasting moet betalen. Daarnaast veranderen de regels over welke kosten je mag aftrekken, zodat het werkelijke rendement klopt.

Belangrijke cijfers en regels (stand van 2026)

Gebruik deze feiten als uitgangspunt voor planning in 2026 en 2027. Deze cijfers zijn bepalend voor de voorbereiding:

Mastheads
  • Ingang nieuw stelsel: 1 januari 2028 (Wet werkelijk rendement box 3).
  • Vastgoedbijtelling voor niet‑verhuurde onroerende zaken: 3,35% van de WOZ‑waarde (voorstel).
  • Belastbaar: daadwerkelijk ontvangen rente, dividend, huur en pacht; plus vermogensaanwas bij verkoop.
  • Vermogensaanwasbelasting: waardestijgingen worden in veel gevallen belast bij realisatie (verkoop). Verliezen kunnen volgens het voorstel in latere jaren worden verrekend — check de exacte verrekentoepassingen in de wetstekst.
  • Aftrek van kosten: bankkosten, betaalde rente, transactiekosten, advieskosten en het onderhoud van verhuurde panden kunnen meestal worden afgetrokken, mits goed gedocumenteerd.
  • Publicatie en informatie: Rijksoverheid en Belastingdienst publiceren de wetsvoorstellen, memorie van toelichting en rekenvoorbeelden. Officiële sites: https://www.rijksoverheid.nl en https://www.belastingdienst.nl (zoek op "Wet werkelijk rendement box 3").

Met deze regels kun je beter plannen: bijvoorbeeld hoe je beleggingen herstructureert, wanneer je verkoopt en hoe je financieringskosten beheert. Ze hebben ook invloed op de inrichting van administraties en op hoe belastingadviseurs rapporteren en adviseren.

Voor wie geldt dit — overzicht van situaties

Het nieuwe stelsel raakt huishoudens en ondernemers anders. Hieronder korte profielen en wat voor hen verandert.

  • Spaarrekeningen en liquide middelen: rente die je daadwerkelijk ontvangt wordt belast. De oude fictie (vaste rendementsschaal) valt weg. Dat helpt spaarders met lage rente, maar wie hoge reële rente ontvangt, betaalt meer naar rato.
  • Beleggingen (aandelen, obligaties, beleggingsfondsen): dividend en couponrente zijn belastbaar bij ontvangst. Waardestijgingen zijn vermogensaanwas en worden bij verkoop belast. Voor beleggingen in buitenlandse fondsen spelen bronbelasting en dubbele belastingverdragen een rol.
  • Verhuurd vastgoed: huurinkomsten zijn jaarlijks belast. Onderhoudskosten en rente op financiering zijn doorgaans aftrekbaar; WOZ‑waarde blijft belangrijk voor de vastgoedbijtelling wanneer pand niet (meer) verhuurd wordt.
  • Ondernemingen en aanmerkelijk belang: houd scherp onderscheid tussen box 1/2 inkomsten en box 3. Zaken als activa in ondernemingen kunnen onder andere regels vallen.

In sommige gevallen, zoals bij erfstellingen, schenken of scheidingen, moet je maatwerk toepassen. Het moment van overdracht bepaalt vaak welke regels gelden.

Voorbereiding: wat je nodig hebt (prerequisites)

Begin in 2026 met het verzamelen van basisgegevens. Zonder goede administratie kun je straks geen aanspraak maken op aftrek en verrekeningen.

  1. Actuele WOZ‑verklaring van 2024–2027 en toekomstige aanslagen: nodig voor vastgoedberekeningen.
  2. Jaaroverzichten van banken, brokers en pensioeninstellingen: per instrument moet je rendementen en transacties kunnen aantonen.
  3. Huurovereenkomsten en onderhoudsnota’s: specificeer welke kosten direct met verhuur te maken hebben.
  4. Financieringscontracten en rentebetalingen: rentekosten zijn vaak aftrekbaar, documentatie is cruciaal.
  5. Transactiebewijzen voor aan- en verkopen: koop-/verkoopdatum bepaalt belastingmoment bij vermogensaanwas.

Bewaartermijnen: de Belastingdienst verwacht doorgaans dat je bewijslast bewaart. Houd minimaal vijf jaar administratie; bij complexe vastgoedtransacties is zeven jaar verstandig.

Stap-voor-stap voorbereiding 2026–2027

Praktische stappen om klaar te zijn voor 1 januari 2028. Volg deze checklist en zet prioriteiten op basis van je eigen portefeuille.

  1. Inventariseer per 31 december 2026 al je bezittingen en schulden — maak een tabel met WOZ‑waarde, aanschafwaarde, en datum van aankoop of verkoop. Dat helpt bij toekomstig bepalen van gerealiseerde waardestijgingen.
  2. Splits inkomensstromen: maak onderscheid tussen rente, dividend, huur en overige opbrengsten. Vraag jaaroverzichten op vóór 1 april 2027 zodat je tijd hebt voor correcties.
  3. Controleer en ordende contracten: huurovereenkomsten, hypotheekvoorwaarden en servicecontracten. Noteer welke kosten structureel zijn en welke incidenteel — alleen aantoonbare kosten zijn straks aftrekbaar.
  4. Plan voorgenomen verkopen strategisch: waardestijgingen worden vaak bij verkoop belast. Overweeg timing zodat je gebruik kunt maken van verliesverrekening of spreiding over jaren.
  5. Overleg met je belastingadviseur: laat concrete berekeningen maken op basis van jouw cijfers en het meest recente wetsvoorstel. Een proforma berekening voor 2028‑2029 helpt bij cashflowplanning.
  6. Maak technische aanpassingen in je administratie- en rapportagesystemen: zet aparte grootboekrekeningen op voor daadwerkelijke rente en dividend, en voor gerealiseerde plus ongerealiseerde waardedifferentiatie.

Tips

  • Start met een proefberekening: bereken je verwachte box 3‑heffing onder het nieuwe stelsel voor 2026 en 2027 als oefening.
  • Overweeg verkoopmomenten te spreiden over meerdere jaren om pieken in belastbare vermogensaanwas te voorkomen.
  • Controleer dubbele belastingverdragen bij buitenlandse dividenden — het tarief en verrekening kunnen je netto‑positie beïnvloeden.
  • Zorg dat kosten die je wilt aftrekken duidelijk gescheiden zijn in je boekhouding en dat je bonnetjes digitaal en in originele vorm bewaart.
  • Maak gebruik van de officiële rekenmodules die de Belastingdienst na inwerkingtreding publiceert; die geven later het precieze beeld.

Veelgemaakte fouten om te vermijden

  • Geen onderscheid maken tussen gerealiseerde en ongerealiseerde opbrengsten. Dat komt je duur te staan bij verkoop.
  • Onvoldoende bewijs voor aftrekposten. Zonder facturen of bankafschriften worden kosten vaak geweigerd.
  • Alles pas laat inventariseren. Begin in 2026 — laat dit geen jaarwerk zijn dat je in december moet afronden.
  • Vertrouwen op oude berekeningen. Fictieve rendementstabellen van vroeger zijn straks niet meer relevant.
  • Geen professioneel advies vragen bij complexe constructies (bv. Huur‑portefeuilles, buitenlandse beleggingen, trusts). Dat zijn precies de dossiers die extra check vragen.

Related Articles

Kort samengevat: vanaf 1 januari 2028 sluit box 3 veel meer aan op het echte rendement. De belangrijkste vaste punten in 2026 zijn de ingangsdatum (1‑1‑2028) en de voorgestelde vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ‑waarde voor niet‑verhuurd onroerend goed. Begin nu met administratieve opschoning, maak proefberekeningen voor 2028 en plan verkoopmomenten zorgvuldig. Raadpleeg Rijksoverheid en Belastingdienst voor de actuele wetsversies en rekenvoorbeelden (https://www.rijksoverheid.nl, https://www.belastingdienst.nl).

Dit artikel is gemaakt met behulp van AI.