Je krijgt niet automatisch je volledige borg terug, omdat de verhuurder openstaande huur of herstelkosten van schade mag verrekenen. Artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat je de woning in dezelfde staat moet opleveren, behoudens normale slijtage, en in de praktijk maakt dat het verschil tussen niets en duizenden euro's. Sinds 1 juli 2023 geldt bovendien dat een borg doorgaans maximaal twee keer de kale huur mag zijn, en bronnen noemen 14 dagen teruggave bij geen inhouding en 30 dagen als de verhuurder inhoudt met onderbouwing. Dit stuk biedt een concreet, stappenplan zodat je direct weet welke bewijsstukken je nodig hebt en welke juridische stappen mogelijk zijn.

Je krijgt niet automatisch je volledige borg terug, omdat verhuurder openstaand geld of herstelkosten van schade mag verrekenen, en dat recht is aan bewijs en termijnen gebonden.

1. Leg de beginstaat vast

De eerste stap bepaalt vaak het resultaat: zonder bewijs blijft de borg meestal bij de huurder. Leg daarom bij aanvang van de huur de Beginstaat vast met een door beide partijen ondertekend Opnamestaat en uitgebreide fotodocumentatie. Het ROZ-model woonruimte noemt het proces-verbaal van oplevering onderdeel van de huurovereenkomst en benadrukt dat vergelijking bij het einde alleen goed werkt als je de starttoestand zorgvuldig hebt vastgelegd.

Praktisch voorbeeld: stel dat de laminaatvloer bij aanvang kleine krasjes heeft, en je legt dit vast op foto en in de opnamestaat. Bij vertrek kan de verhuurder die bestaande beschadiging niet meer toerekenen aan jou. Zonder deze documenten moet de verhuurder aantonen dat een gebrek er bij aanvang niet was, en dat bewijs is vaak het zwakst.

Wat je moet bewaren: 1) het ondertekende opnameformulier, 2) tijd- en datumgestuurde foto's of video's van alle kamers en apparatuur, 3) de kwitantie of bankafschrift als bewijs van betaling van de Borg, en 4) alle schriftelijke communicatie over de staat van de woning. Deze set vermindert het bewijsrisico drastisch.

2. Doe de eindinspectie en beheer herstelbeleid

Als je vertrekt hoort er een eindinspectie te zijn waarin de staat van de woning opnieuw wordt vastgesteld. Als er herstel nodig is, moet de huurder in de regel eerst de kans krijgen om het te herstellen. Dat is zowel vanzelfsprekend als praktisch: veel kleine schadepunten zijn sneller en goedkoper door de huurder zelf op te lossen.

Praktisch scenario: tijdens de eindinspectie constateert de verhuurder enkele diepe krassen in het parket en een brandvlekje bij het fornuis. Leg vast welke punten zijn genoemd, vraag om schriftelijke bevestiging en spreek een redelijke termijn af voor herstel. Als je niet (tijdig) herstelt, mag de verhuurder herstelkosten in rekening brengen, maar die kosten moet hij kunnen specificeren en onderbouwen met offertes of facturen.

Bedenk twee grenzen: Ten eerste valt Normale slijtage niet onder schade. Lichte verkleuring, vage verfsporen en normale veroudering van apparatuur zijn geen reden om borg in te houden. Ten tweede blijft Groot onderhoud primair de verantwoordelijkheid van de verhuurder; kosten voor structureel onderhoud mogen niet via de borg op de huurder worden verhaald.

3. Bewijs, termijnen en de afrekening

Als de verhuurder inhoudt, is het gevolg dat je minder terugkrijgt, omdat de verhuurder openstaande posten of herstelkosten mag verrekenen, maar alleen mits hij dat juridisch kan onderbouwen en binnen de gebruikte termijnen handelt. De bewijslast ligt volledig bij de verhuurder: hij moet aantonen dat een gebrek er bij aanvang niet was en dat het door jou is veroorzaakt.

Mastheads

Belangrijke termijnen die veel publicaties noemen zijn tweeledig: als er geen inhouding is, geldt doorgaans een korte termijn voor terugbetaling; als de verhuurder inhoudt maar een gespecificeerde afrekening stuurt, geldt een langere termijn voor betaling van het restant. In de praktijk hanteren sommige partijen ruimere termijnen, maar die praktijkafspraken wijken af van de kortere termijnen die in juridische en voorlichtingsbronnen vaak worden genoemd.

Als er inhouding plaatsvindt moet de verhuurder een Gespecificeerde eindafrekening overleggen met duidelijk vermelde bedragen, welke maanden of posten openstaan, en welke offertes of facturen de kosten onderbouwen. Vage beweringen volstaan niet. Fotodocumentatie van aanvang en oplevering, bewaarde betalingsbewijzen en offertes versterken jouw positie als huurder; voor de verhuurder geldt hetzelfde: offertes en facturen aantonen dat de kosten reëel zijn.

4. Als de verhuurder inhoudt: stappenplan naar betaling

Mocht de verhuurder inhouding toepassen zonder of met twijfelachtige onderbouwing, dan volgt een vaste juridische route. Een eerste noodzakelijke stap is de Ingebrekestelling. Die brief legt formeel vast wat je eist, waarom je er recht op hebt en binnen welke termijn de verhuurder moet betalen. De ingebrekestelling is praktisch en juridisch nodig om verzuim bij de verhuurder te doen intreden, waarna verdere juridische stappen mogelijk zijn.

Als de verhuurder na de ingebrekestelling niet betaalt, kun je naar de kantonrechter. Voor veel huurvorderingen is procederen bij de kantonrechter vaak mogelijk zonder advocaat volgens juridische voorlichters. Let op: de Huurcommissie bemiddelt niet bij borggeschillen, dus zaken over borg lopen via juridische loketten, mediation of de rechter.

Praktisch voorbeeld: je stuurt eerst een ingebrekestelling met een redelijke betalingstermijn van bijvoorbeeld 14 dagen. Reageert de verhuurder niet of brengt hij geen enough onderbouwing, dan kun je een dagvaarding bij de kantonrechter overwegen voor het terugvorderen van de borg. Bewaar altijd kopieën van de ingebrekestelling, bewijs van verzending en ontvangst en alle correspondentie.

Een terugkerende fout is het niet eisen van een ondertekende opnamestaat bij intrek. Dat vergroot het bewijsrisico en leidt in de praktijk vaak tot volledige teruggave van de borg, omdat verhuurders hun bewijs niet rond krijgen. Een andere fout is het accepteren van vage eindafrekeningen zonder facturen of offertes.

Simpel te voorkomen: maak en bewaar tijd- en datumgestuurde foto's, vraag altijd om specificatie bij inhouding, en eis dat offertes en facturen worden meegeleverd. Als je herstelt, bewaar ook de facturen van de werkzaamheden die jij hebt laten uitvoeren; deze kun je in sommige gevallen verrekenen of aantonen dat het goedkoper was dan de opgegeven schatting van de verhuurder.

Tot slot, vergeet niet dat sommige marktpartijen langere termijnen hanteren. Dat verandert niets aan jouw rechten: een formele ingebrekestelling is de sleutel om rechten afdwingbaar te maken wanneer de verhuurder niet volgens de kortere richtlijnen handelt.

Hieronder drie concrete stappen die je direct kunt doorlopen als je borg terug wil krijgen. Werk de stappen af en bewaar kopieën van alles.

Ten eerste, bij intrek: zorg voor een ondertekende Opnamestaat met foto's van alle ruimtes en apparaten en bewaar de kwitantie of het bankafschrift van de borgbetaling.

Ten tweede, bij vertrek: woon de eindinspectie bij, noteer alle herstelpunten, vraag schriftelijke bevestiging en geef jezelf of de verhuurder een redelijke termijn om herstel uit te voeren. Vraag offertes als de verhuurder kosten wil verhalen.

Ten derde, bij inhouding: eis een Gespecificeerde eindafrekening met offertes of facturen, stuur een ingebrekestelling als betaling uitblijft, en overweeg daarna de kantonrechter voor vorderingen die je niet via overleg kunt oplossen. Vergeet niet dat de Huurcommissie niet bemiddelt bij borggeschillen.

Related Articles

Kort en praktisch: bewaar goede bewijsstukken bij in- en uittocht, eis een gespecificeerde eindafrekening met offertes of facturen, en stuur een ingebrekestelling als de verhuurder niet betaalt. Met deze stappen vergroot je de kans op volledige teruggave van de borg.

Dit artikel is gemaakt met behulp van AI.